Pandemija, karantinas ir „sustojęs“ gyvenimas. Tokia būsena apėmė daugelį gyvenimo sričių, išskyrus nekilnojamo turto sandorius. Čia, priešingai – aktyvus pagyvėjimas. Pagal Registrų centro duomenis, gyvenamųjų namų, butų bei sklypų įsigijimo sandorių per pirmus keturis 2021 metų mėnesius sudaryta 38 proc. daugiau nei 2020 metais tuo pačiu metu. Paskutinio pusmečio sandorių skaičius jau viršija 2019 metų, t.y. iki pandeminio lygio vidurkį.
Toks NT sandorių skaičiaus padidėjimas reiškia, jog daugiau žmonių susiduria su namų, sklypų ir butų pirkimu-pardavimu ir greičiausiai susiduria pirmą kartą savo gyvenime. Natūralu, jog kyla įvairių klausimų ir neaiškumų. Todėl šiandien dėmesį sutelkėme į sklypų įsigijimą ir ką reikia žinoti perkant žemės sklypą būsimiems svajonių namams.
2 svarbūs dalykai perkant žemės sklypą
Kiekvienas pirkėjas turi savo kriterijų sąrašą, kuriuo remiantis ieško ir renkasi vietą. Vieniems aktualu sklypo vieta ir rajonas, kitiems susisiekimas arba nuošalumas, tretiems privalumas yra sklypo pritaikymas savo poreikiams.
Nepaisant asmeninių kriterijų, yra du svarbūs dalykai į kuriuos reikės sutelkti dėmesį sprendžiant įsigyti ar ne konkretų žemės sklypą ir nelikti apgautiems.
- Dokumentai
Pardavimo skelbimas ir apžiūra leidžia jums įvertinti ar vieta patinka, ar sklypas atitinka jūsų poreikius. Tačiau šios informacijos neužtenka objektyviai įvertinti parduodamo objekto ir ar skelbime nurodoma tikra bei teisinga informacija.
Svarbu pabrėžti, jog ne visi pardavėjai nori jus apgauti. Tiesiog kartais patys pardavėjai nežino ką parduoda.
Žmonės dažnai perka sklypus investicijai arba tiesiog įsigyja sklypą planams įgyvendinti, bet paskui tie planai pasikeičia ir po kurio laiko sklypą nusprendžiama parduoti. Kadangi prie sklypo neprisirišta, su juo nedirbta, kai kurie pardavėjai net nėra tikri kur yra sklypo ribos. Atsimena, jog nuo medžio iki stulpo, bet štai stulpas prieš kelis metus demontuotas…
Atminties spragas padeda užpildyti dokumentai. Jei nuosavybės dokumentai tvarkingi, kadastriniai matavimai atlikti, yra statybų leidimai ir sąlygų sąvadai – tuomet specialistams lengva suprasti ar viskas su sklypu būtent taip, ką sako pardavėjas.
Skaityti ir suprasti dokumentus, detaliuosius planus ir sąvadus nėra lengva. Todėl jei jaučiatės nepatyrę, bijote suklysti ar nepastebėti svarbios informacijos, kurią nutyli pardavėjas, nesidrovėkite kreiptis į NT agentūrą, kuri užsiima NT pirkimu –pardavimu bei geodeziniais – kadastriniais matavimais.
- Vietovės ypatumai
„Gražus kraštovaizdis“ nėra vietovės ypatumas, į kurį verta pernelyg susikoncentruoti (žinoma, perkant sklypą gamtos apsuptyje tai taip pat svarbu). Daug svarbiau detalusis planas, sklypo ir vietovės perspektyvos, dirvožemis, gruntas, esamas ir planuojamas susisiekimas bei apsaugos zonos. Kitaip, parametrai, kurie nulems ką ir kaip galėsite daryti įsigytame sklype.
Norint suprasti ar su planuojamu įsigyti sklypu viskas gerai, reikia aprėpti daug informacijos. Bet tai svarbu. Panagrinėję miesto ar rajono detalųjį plėtros planą, galite sužinoti, kokia ateitis laukia rajono, vietovės ar gatvės kurioje esate nusižiūrėję sklypą.
Tikėtina, pardavėjas neprasitars „viena ausim girdėjęs“, jog šalimais ar netgi per jūsų nusižiūrėtą sklypą planuojama tiesti aplinkkelį. Arba, kad detaliajame plane dėl apsaugos zonų numatytas neįprastas užstatymo tankis, užstatymo intensyvumas ar aukštingumas.
Patikrinti, patikrinti ir dar kartą patikrinti
Kaip jau minėjome, nebūtinai pardavėjas bando jus apgauti. Bet jis gali būti ir nesuinteresuotas domėtis sklypo perspektyvomis – jo tikslas tik parduoti. O jūsų – viską patikrinti ir tik tada pirkti. Tačiau kaip tai padaryti? Keletas idėjų.
- Pagal sklypo nuosavybės unikalų ar kadastrinį numerius pasitikrinkite Registrų centre arba pas matininkus ar sklypas yra būtent ten, kur rodo pardavėjas.
- Jei sklypo nuosavybės dokumentai senesni nei 2 mėnesiai, kreipkitės į instituciją ar asmenį, turinti prieigą prie Registrų centro duomenų (pvz., notaras), kad būtų patikrinta ar nėra naujai atsiradusių pakeitimų, apribojimų ar suvaržymų susijusiu su jus dominančiu sklypu bei jo nuosavybės teise.
- Sklype galima vykdyti tik tuos statybos darbus, kurie numatyti ar kuriems nėra apribojimų detaliajame plane arba tos vietovės bendrajame plane. Todėl svarbu žinoti visas galimybes ir aplinkybes. Padėti suprasti situaciją gali padėti miesto(ar rajono) architektas.
- Nuo grunto priklauso ką ir kaip bus galima statyti. Galbūt nupirkus paaiškės, jog tai pelkėta vieta arba gruntiniai vandenys yra aukštai, o tai kirsis su svajone turėti didelį sausą rūsį. Todėl galite iš anksto atlikti geologinius grunto tyrimus . O galbūt kaip tik rasite naftos telkinį sklype ir jūsų planai pasipildys verslo idėja.
Tikrinant informaciją apie norimą įsigyti sklypą, svarbu atkreipti dėmesį į servitutus ir apsaugos zonas. Nereikia bijoti, praktiškai visuose sklypuose yra apsaugos zonos komunikacijoms. Tačiau jei sklypas mažas ar netaisyklingos formos, komunikacijos nutiestos, servitutai pažymėti, galbūt nėra erdvės namui statyti?… Perkantys sklypus gražioje vietoje prie vandens telkinio ar viešų vietų, dažnai tik po įsigijimo sužino, jog pusė sklypo turi būti palikta viešam naudojimui, kaip priėjimas prie traukos taško. Tad sklypo erdvė, liekanti tik savininkams ir kurią galima apsitverti, sumažėja drastiškai. Jei brangiai sumokėta už sklypą – tai gana skaudi žinia. Todėl būtina pasitikrinti dar prieš perkant.
Dar viena situacija, kurią pastebi nekilnojamo turto agentūros, yra bandymas parduoti valstybinę žemę kaip savo tiesiog tvoros pagalba. Sklypas, už kurio ribos, anot savininko, „nėra kaimynų”, praplečiamas savivaldybei priklausančios žemės sąskaita. Aptveriama tvora, sklypas atrodo didelis ir gražus, tuo tarpu patenkintas pirkėjas atlikęs kadastrinius matavimus supranta, jog, sakykim, trečdalis matomo ir tvora aptverto sklypo jam pagal dokumentus nepriklauso.
Kadastriniai ir geodeziniai matavimai – svarbus žingsnis
Kalbant apie žemės sklypo įsigijimą vienu ar kitu metu pokalbis pakrypsta apie kadastrinius – geodezinius matavimus. Kas tai?
Kiekvienas nekilnojamo turto objektas – namas, sklypas, butas – turi kadastrinę bylą, kurioje atsakoma į pagrindinius klausimus „kas?“, „kur?“ ir „kiek vertas?“. Bendrinėje kalboje šie du terminai persipynę ir naudojami kaip lygiaverčiai. Tikimybė, jog panaudojus ne tą terminą nesusikalbėsite su specialistu, yra beveik lygi nuliui. Ir visgi, jei žvilgtelėtumėte į NT agentūrų ar matininkų – geodezininkų siūlomų paslaugų sąrašus, šios paslaugos greičiausiai bus išskirtos.
Kadastriniai matavimai
Pastatų kadastriniai matavimai, dažnai dar vadinami inventorizacija. Statinių kadastriniai matavimai nurodo aprašomo daikto (nekilnojamo turto) dydį, fizinę būklę, vertę, buvimo vietą (koordinates) ir kitus objekto rodiklius, taip pat fiksuojamus nekilnojamo turto pakitimus.
Inventorizacija arba kadastriniai matavimai yra reikalingi keliais atvejais. Pirmiausiai, tiems objektams, kuriems buvo išduotas statybos leidimas, o po darbų pabaigos reikalingas“namo pridavimas“, kad galima būtų pripažinti tinkamu naudoti. Antra, kadastrinės bylos reikia siekiant nekilnojamą turtą įkeisti bankui. Ir trečia, paslauga reikalinga norint padalinti, perskirstyti turtą (pvz., kai yra keli paveldėtojai).
Geodeziniai matavimai
Žemės sklypo geodeziniai matavimai yra tikslus žemės ploto nustatymas ir plano parengimas, remiantis tikslių žemės sklypo ribų posūkio taškų koordinavimu (LKS94 valstybinėje koordinačių sistemoje). Žemės sklypo ribos vietovėje paženklinamos dalyvaujant žemės sklypo savininkui arba būsimam pirkėjui arba jo įgaliotam asmeniui, taip pat suinteresuotiems asmenims – gretimų sklypų savininkams ar jų atstovams.
Kelios situacijos, kuomet reikalingi geodeziniai matavimai:
- Keičiantis sklypo savininkui (perkant, parduodant, paveldėjant žemės sklypą),
- Statant pastatus,
- Keičiant žemės sklypo paskirtį,
- Nustatant ir riboženkliais paženklinant žemės sklypo ribas,
- Padalijant sklypą ar sujungiant kelis sklypus.
Ar perkamas sklypas turi turėti atliktus geodezinius – kadastrinius matavimus?
Perkant žemės sklypą pagrindiniame nuosavybės dokumente yra žemės planas, o jame nurodytas „Matavimo tipas“. Šioje vietoje greičiausiai bus viena iš dviejų frazių: „žemės sklypas suformuotas atliekant preliminarius matavimus” arba „žemės sklypas suformuotas atliekant kadastrinius matavimus”.
Preliminarūs matavimai – reiškia matavimai yra „iš akies“, sklypo ribos nepririštos prie tikslių koordinačių. Kadastriniai matavimai – tai reiškia, kad visi sklypo kampai yra tiksliai nustatyti, suderinti su kaimynais ir perkamo žemės sklypo plotas yra aiškus.
Specialistai rekomenduoja pirkti sklypą su atliktais kadastriniais matavimai. Preliminarūs – tai beveik „katė maiše“. Žinoma, preliminarūs matavimai nėra priežastis visiškai atsisakyti minties apie sklypo įsigijimą. Paprastai į tai nekreipiama dėmesio jei perkamas sklypas yra kelių hektarų, tuomet 1-2 arų paklaida nesudaro didelės esmės. Tuo tarpu perkant nedidelį, 10-30 arų sklypą, rekomenduojama atlikti matavimus.
Derėtų sutarti su pardavėju, jog prieš pasirašant pirkimo-pardavimo sutartį, kadastriniai matavimai bus atlikti. Šioje vietoje geriausia pasitelkti specialistus, nekilnojamo turto agentūrą, kuri atlieka geodezinius-kadastrinius matavimus. Specialistai tarpininkaus, atliks visas paslaugas ir padės sutvarkyti dokumentus, kad sklypo pirkimas būtų paprastas ir net malonus procesas.
Kitas dažnai pasitaikantis variantas, yra kuomet kadastriniai matavimai atlikti, kadastrinė sklypo byla yra, tačiau sklypo ribos nepažymėtos realybėje. Tad tam, kad būtų galima išvengti nemalonių staigmenų, kaip istorijoje su tvora, turėtumėte pasikviesti matininką ir pagal kadastrinę bylą sužymėti sklypo ribas.
Ir pabaigai, žemės sklypo pasirinkimas yra pirmas žingsnis link svajonės įgyvendinimo. Todėl nuo pat pirmų žingsnių būkite atidūs ir įsitikinkite, jog planuojamas įsigyti sklypas neapkartins šių svajonių.
Parengta pagal UAB Dzūkijos Valdos informaciją.
UAB Dzūkijos Valdos jau daugiau nei 15 metų Alytuje veikianti Nekilnojamo turto agentūra, teikianti kadastrinių žemės ir pastatų matavimų, žemėtvarkos projektų ir NT brokerio (pirkimo, pardavimo, nuomos) paslaugas.
